مشتري المنازل يشهدون تشاد Banken حجب شروط القروض
بقلم جوي بيترز، ساهان جورنال، تأتيكم هذه القصة من Sahan Journal من خلال شراكة مع MPR News. شهد خمسة عملاء اشتروا منازل من تشاد بانكن هذا الأسبوع أن الوسيط العقاري خدعهم بعدم الكشف بشكل صحيح عن شروط قروضهم. وقد عارض محامي بانكن، جاك بيرس، هذه الحجج من خلال عرض رسائل البريد الإلكتروني واتفاقيات الشراء التي أرسلها بنكين إلى المشترين للكشف عن شروط قروض منازلهم. وتضمنت الوثائق مخططًا يوضح ثلاثة خيارات للتسعير ومعلومات حول كيف أن دفع دفعة أولى أكبر سيؤدي إلى تكلفة إجمالية أقل. وأدلى ثلاثة أفراد من عائلة صومالية اشترت منزلًا كبيرًا في ليكفيل من بانكن في عام 2022 بشهادتهم في وقت سابق من هذا الأسبوع. قام بانكن بطرد العائلة من المنزل في عام 2023. وفي مرحلة ما، راجع بيرس الرسم البياني لاحتمالات التسعير الذي أرسله بانكن للعائلة قبل شراء المنزل. “هل تحدثت مع والدتك حول هذا الرسم البياني؟” سأل بيرس حسن صلات، الذي أدلى بشهادته يومي الثلاثاء والأربعاء. أجاب صلات: “لقد فعلنا ذلك، لكن الأمر كان مربكًا للغاية”. ويحاكم بانكن بتهمة خرق قوانين الاحتيال على المستهلك في الولاية وقوانين الممارسات التجارية الخادعة. باع Banken 160 منزلاً باستخدام عقود الملكية، والتي توفر حماية أقل للمستهلكين مقارنة بالرهون العقارية التقليدية. المدعي العام كيث إليسون وجه التهم ضد بانكين في دعوى قضائية عام 2024 في المحكمة المدنية في مقاطعة هينيبين. وتزعم الدعوى القضائية أن Banken قام بتضخيم أسعار المنازل وضغط على مشتري المنازل لدفع دفعات مقدمة كبيرة، مما أدى بشكل أساسي إلى فشلهم. عثر وكلاء العقارات على منازل لعملائهم، اشتراها بانكين في ذلك الوقت وباعوها للعملاء في نفس اليوم بأسعار أعلى. كما أنه متهم بالتمييز ضد المسلمين في انتهاك لقانون حقوق الإنسان في مينيسوتا، وبإخبار العملاء كذباً أن عقوده لا تتضمن الفوائد، وهو أمر محرم عمومًا في الإسلام. خيارات تسعير “مربكة” شهد كريستوفر ويليت، وهو وكيل عقاري، أيضًا ضد بانكن هذا الأسبوع، وقدم إجابة مماثلة لإجابة سالات عندما أظهر له بيرس مخطط تسعير مماثل أرسله له بانكن قبل أن يشتري شقة من بانكن. جادل مكتب المدعي العام أيضًا بأن اتفاقيات الشراء الخاصة بـ Banken سلطت الضوء على السعر الذي دفعه Banken مقابل المنزل وقللت من السعر المرتفع الذي فرضه على المشترين لنفس المنزل. قال مساعد المدعي العام كارثيك رامان خلال البيانات الافتتاحية في وقت مبكر من الأسبوع: “لقد تم دفن شروط العقد في الأوراق”. أظهر محامو مكتب المدعي العام للمحلفين عقدًا مع عمر خان، الذي اشترى منزلاً من بنكين في عام 2020 وطرده بنكين في مارس من هذا العام. أظهر عقد خان أن لديه سعر فائدة ثابت. ولكن أقل في نفس العقد، كان هناك بند ينص على أن سعر الفائدة سيتغير بعد خمس سنوات إلى معدل قابل للتعديل. وشهد كان يوم الخميس أنه لم يخبره وكيله العقاري ولا بانكن بأن سعر الفائدة سيتغير بعد خمس سنوات. بدأ الدفع الشهري لكان عند 2490 دولارًا في عام 2020 وقفز إلى 3840 دولارًا بحلول أكتوبر من عام 2025، عندما تغير سعر الفائدة. شهد خان وجيسيكا لاكاس، وهو مشتري آخر اشترى منزلاً من بنكين باستخدام عقد سند، يوم الخميس أنهما قدما عروضاً لشراء منازلهم معتقدين أنهما كانا يدفعان السعر الأولي الذي دفعه بنكين، وليس السعر “القلب” الأكثر تكلفة الذي كان بنكين يفرضه عليهما بالفعل. ويطلب من المحلفين تحديد ما إذا كان هناك “رجحان للأدلة” على أن بانكن، الذي من المتوقع أن يدلي بشهادته الأسبوع المقبل، مسؤول عن التهم الموجهة إليه. من المحتمل أن يواجه بانكن عقوبات مالية، بما في ذلك التعويض، إذا قررت هيئة المحلفين القضية لصالح مكتب المدعي العام؛ عقوبة السجن ليست خيارًا في القضايا المدنية. بدأت المحاكمة يوم الاثنين 8 يونيو، ومن المتوقع أن تستمر طوال الأسبوع المقبل. “هل تحدثت مع أخيك وأمك حول هذا الموضوع؟” سأل بيرس. قال صلات: نعم، مضيفًا أن والدته أخبرته أن الفوائد لن تنطبق عليهم. وشهد بأن سمسار عقاراته، إسماعيل هارون، أخبرهم أن الدفعة الأولى البالغة 50 ألف دولار ستغطي بدلاً من ذلك الفرق الذي ستتكلفه الفائدة. وتبين أن هذا غير صحيح. فقد اشترت عائلة صلات المنزل بمبلغ 678 ألف دولار، وهو ما يزيد عن المبلغ الذي اشتراه بانكن به وهو 610 آلاف دولار، وفقاً لشهادة المحاكمة. وشهد صلات بأنه كان دائماً متشككاً في عملية الشراء، وزعم أن بانكن تلاعب بوالدته، التي لا تتحدث الإنجليزية بشكل جيد، في عملية البيع. وقال صلات: “بدا الأمر جيداً لدرجة يصعب تصديقها”. “ستحصل على هذا المنزل الجديد تمامًا ولن تضطر إلى دفع الفائدة؟ صدقت أمي كل ما قالوه، وأنا لم أصدق ذلك على الإطلاق. كان الأمر جيدًا جدًا لدرجة يصعب تصديقها. “يُزعم أيضًا أن بانكن جعل عملائه يستخدمون شركاتهم ذات المسؤولية المحدودة لشراء المنازل. اشترى داود صلات، شقيق صلات، منزل العائلة باستخدام شركة النقل بالشاحنات ذات المسؤولية المحدودة. اشترى ويليت شقته باستخدام خدمة كاتب العدل LLC. واشترى عبد النور إيجال، الذي أدلى بشهادته في وقت سابق من الأسبوع، منزله باستخدام شركة النقل بالشاحنات الخاصة به. ويزعم مكتب المدعي العام أن بانكن استخدم هذه الطريقة لإخفاء المبيعات على أنها معاملات تجارية، مع العلم أن مثل هذه المعاملات تتمتع بحماية أقل للمستهلك من المبيعات الشخصية. “هل سبق لك ركن شاحنتك في منزلك في ليكفيل؟” سأل مساعد المدعي العام مارك إيريس داود صلات عندما أدلى بشهادته. فأجاب داود صلات: “لا، لماذا؟” سألت إيريس. قال داود صلات: “لم تكن هناك مساحة كافية لركن السيارة هناك”. أرادت والدة حسن وداود صلات، فوزيو حسن، إنهاء عقدهما بعد أن علمت أن له مصلحة. قال بانكين إنه لن يتحدث معها لأن المنزل كان باسم شركة داود صلات وليس باسمها، كما شهد الأخوان. وفي نهاية المطاف، طرد بانكين الأسرة من منزلهم. وبالمثل، شهد ويليت أنه لم يكن يعلم أن استخدام شركة ذات مسؤولية محدودة سيكون مشكلة حتى حاول عدة مرات التقدم بطلب للحصول على الحماية من الإفلاس بعد سنوات قليلة من شراء الشقة الخاصة به. تم رفض ويليت في كل مرة لأن شقته كانت في شركة ذات مسؤولية محدودة واشتبهت محكمة الإفلاس في الاحتيال. أظهر مكتب المدعي العام لهيئة المحلفين نصوصًا أرسلها ويليت إلى بانكن يطلب فيها من بانكن تغيير عقده من شركة ذات مسؤولية محدودة إلى اسمه. “تجاهلي لن يساعد تشاد أيضاً”، هذا ما قرأته في إحدى رسائل ويليت. “ليس لديك الحق في عدم التوقيع. أحتاج إلى التوقيع في أسرع وقت ممكن. أن تكون باسمي بدلاً من شركة ذات مسؤولية محدودة. لا تجعل هذا الأمر صعبًا. “أجاب بانكين: “يحتاج المحامون إلى حل”. “ماذا كان القرار؟” سألت إيريس ويليت. أجاب ويليت: “لم يكن هناك شيء”. شهد ويليت بأنه اشترى الشقة بموجب عقد سند بعد الطلاق الذي تركه يعاني من سوء الائتمان وعدم القدرة على التأهل للحصول على رهن عقاري تقليدي. لكن العملية مع بانكن تسببت في خسارته ما بين 25 ألف دولار و30 ألف دولار، وجعلته يشعر “بالغش”، كما قال ويليت للمحكمة. وشهد ويليت بأنه لم يتمكن من الحصول على إعفاء من ملكية مسكنه الخاص بشقته من مقاطعة هينيبين، والذي كان من شأنه أن يخفض الضرائب العقارية، لأن الشقة كانت باسم شركته وليست ملكه. وسأل بيرس ويليت، الذي يتمتع بخبرة 30 عامًا كوكيل عقاري، عن سبب مفاجأة له. وقال ويليت: “هناك تعقيدات مختلفة في هذا العمل”. “لا أعرف كل ما يمكن معرفته عن العقارات.” “كان بإمكانك أن تسأل أحد الأشخاص في مكتبك؟” اقترح بيرس. أجاب ويليت: “نعم”. وقد بنى الدفاع قضية حول التأكيد على أن بانكن كشف عن شروط مبيعات منزله كتابيًا، وأن بعض وكلاء العقارات لم يتواصلوا بشكل صحيح مع عملائهم. وقال بيرس في تصريحاته الافتتاحية يوم الاثنين: “لن يقول أحد الذي يشهد إن بانكين كتب شيئًا خاطئًا”. “سيقولون بدلاً من ذلك: لقد أخبرني أحدهم بشيء ما”. كما زعم أن المشترين وقعوا عن طيب خاطر على شروط قروضهم. اشترى إيجال منزلًا في ليكفيل من بانكن في عام 2022 وتركه في العام التالي بعد أن لم يعد قادرًا على دفع ثمنه، وخسر 170 ألف دولار من المدفوعات التي دفعها بالفعل مباشرة إلى بانكن. وأثناء استجواب إيجال في وقت سابق من هذا الأسبوع، أكد بيرس أن إيجال وقع على وثيقة تفرج عن جميع المطالبات ضد بانكن من أجل مغادرة المنزل. وشهد إيجال في وقت سابق من هذا الأسبوع: “لم يكن لدي خيار”. “لقد كنت أنا وهو فقط. لقد جاء إلى منزلي، وجاء بالوثيقة، وقال: “وقعها”. جزء من حجة الدفاع في المحاكمة هو أن وكلاء العقارات للمشترين كان من المفترض أن يكونوا جميعًا على دراية بعقود الملكية، وفقًا لتدريبهم وشهاداتهم، وأنه كان من المفترض أن يدافعوا عن مصالح عملائهم. وقال بيرس في كلمته الافتتاحية في وقت سابق من هذا الأسبوع: “ربما كانت هناك بعض المواقف التي لم يكن فيها وكيل عقاري معين، أو اثنين أو ثلاثة، واضحين بشكل خاص بشأن شروط الاتفاقية”. وقال بيرس أيضًا في استجوابه إن وكيل عقارات إيجال، وليس بانكن، كذب على إيجال بشأن عقده مع بانكن. “لقد كذب عليك السيد (إسماعيل) هارون؟” سأل بيرس، في إشارة إلى وكيل عقارات إيجال. أجاب إيجال: “تشاد وهارون، نعم”.
تم النشر: 2026-06-15 18:10:00
مصدر: www.mprnews.org
