لقد انخفضت مجموعات الإيجار في نيويورك – ولا أحد متأكد من السبب
لكن السبب وراء استمرار انخفاض تحصيل الإيجارات هو أمر مثير للنقاش، وقد كشف عن أسئلة شائكة بالنسبة لقطاع يفتخر بإيواء الناس على الهامش. هل يقوم بعض المستأجرين – في أعقاب توقف دام سنوات عن عمليات الإخلاء ومطالبة “بإلغاء الإيجار” – بحجب الدفعات حتى عندما يكونون قادرين على سدادها؟ أم أنه ببساطة أصبح من الصعب أكثر من أي وقت مضى أن تكون فقيراً في واحدة من أغلى المدن في البلاد؟ قال دافون راسل، رئيس WHEDco، وهي شركة غير ربحية تقدم الإسكان في جنوب برونكس: “هناك مجموعة فرعية من الناس، ربما أصغر مجموعة فرعية، تتخذ حرفياً خيار عدم دفع الإيجار، ونحن لا نحسن الإقرار بذلك ولكن هناك مجموعة فرعية ينطبق عليها هذا الأمر”. يقول راسل إنه يجمع الإيجار من 75 بالمائة فقط من المستأجرين. “إذا كنا نهتم في نهاية المطاف بإبقاء الناس في منازلهم، فيجب علينا أن نتحدث بإصرار عن الأشخاص الذين يخربون ذلك”. ويشعر آخرون بالغضب من فكرة أن بعض المستأجرين لا يدفعون الإيجار لمجرد أنهم قد يكونون قادرين على الإفلات من العقاب. والواقع أن العديد من المؤشرات الاقتصادية تشير إلى تفاقم الضغوط المالية التي يواجهها الأشخاص الذين يعانون بالفعل. فالتكاليف ترتفع بشكل أسرع من الأجور، وقد أثبت التضخم الذي سيطر بعد الوباء استمراره بشكل مؤلم. وبعبارة أخرى، فإن الحصول على مكان في الإسكان المدعوم بأسعار معقولة لا يعني أن الشخص لن يجد نفسه تحت ضغط. وقال سام شتاين، محلل سياسات الإسكان في جمعية خدمة المجتمع: “في أذهان بعض الناس، مجرد استحضار عبارة “إلغاء الإيجار” يفتح بطريقة أو بأخرى في المستأجرين فكرة أنهم لم يعودوا مضطرين إلى دفع الإيجار مرة أخرى، وأنا لا أعتقد أن هذا صحيح”. “الناس في حالة يرثى لها من الناحية القانونية وليس لديهم خيار آخر. لا أعتقد أنه كان هناك هذا التحول الثقافي الشامل نحو الاستهزاء بالالتزام بدفع الإيجار. “مهما كان السبب، فإن معضلة جمع الإيجار تأتي مع ارتفاع تكاليف مثل التأمين على الممتلكات للمالكين، مما دفع قطاع الإسكان الميسر في نيويورك إلى نقطة الانهيار حيث يسعى عمدة نيويورك زهران ممداني إلى توسيع البناء والصيانة إلى رقم قياسي يبلغ 400 ألف وحدة منخفضة التكلفة على مدى عام قال باتريك بويل، مدير أول في نيويورك في Enterprise Community Partners، وهي منظمة غير ربحية تستثمر في مشاريع الإسكان بأسعار معقولة: “لقد خلق ذلك الكثير من الاضطرابات المالية الحقيقية للإسكان الميسور التكلفة، في جميع المجالات”. في العام الماضي، بلغت نسبة تحصيل الإيجارات حوالي 89 في المائة، وفقًا لبيانات إنتربرايز حول العقارات ذات الأسعار المعقولة التي تشرف عليها كمدير للأصول. في حين أن هذا الانخفاض قد لا يبدو كبيرًا، إلا أن هذه العقارات تعمل بهوامش صغيرة، مما لا يترك سوى القليل من الدعم لحساب الانخفاض غير المتوقع في الإيرادات. وقال بويل: “على الرغم من أنه يبدو وكأنه انخفاض طفيف في النسبة المئوية، إلى جانب تلك الأشياء الأخرى، إلا أنه مهم”. ووجدت دراسة استقصائية واسعة النطاق لـ 428 مشروع إسكان بأسعار معقولة أجرتها المؤسسات وصندوق الأسهم الوطنية، وكلاهما يعمل كوسطاء بين المطورين ومستثمري الائتمان الضريبي الفيدرالي، أن حصة المشاريع ذات معدلات تحصيل الإيجار المضطربة للغاية – والتي تم تعريفها بأنها أقل من 80 بالمائة – قفزت من 3 في المائة في عام 2017 إلى 11 في المائة في عام 2024. ويقول بعض خبراء الإسكان إن الحوافز المقدمة للمستأجرين تحولت في أعقاب مساعدات عصر كوفيد ووقف الإخلاء الذي استمر من مارس 2020 إلى أوائل عام 2022. واجتمع نشطاء المستأجرين في ذلك الوقت حول مطلب “إلغاء الإيجار” – وهو في الأساس دفعة للإعفاء من متأخرات عصر الوباء. أنشأت الولاية في نهاية المطاف برنامجًا طارئًا للمساعدة في الإيجار، خصص أكثر من 4 مليارات دولار من المساعدات. وكان أحد الشروط لأصحاب العقارات الذين تلقوا هذه الأموال الطارئة نيابة عن المستأجرين هو عدم قدرتهم على متابعة قضية الإخلاء لمدة عام على الأقل بعد ذلك، مع بعض الاستثناءات. وقد أدى هذا إلى تراكم كبير، وحتى اليوم يمكن أن تستمر قضية محكمة الإسكان لأشهر إن لم يكن لسنوات. على هذه الخلفية، قد يعتقد المستأجرون أن هناك مساعدة قادمة، أو على الأقل نعمة، إذا لم يدفعوا. قالت ميشيل دي لا أوز، المديرة التنفيذية للجنة فيفث أفينيو، وهي منظمة غير ربحية توفر الإسكان بأسعار معقولة: “علينا أن نأخذ في الاعتبار العواقب غير المقصودة للسياسات أو الممارسات العامة حيث لا توجد عواقب فورية على الشخص الذي يتخلف عن دفع الإيجار”. ينام 80 ألف شخص في ملاجئ المشردين التابعة للبلدية كل ليلة. لذا فإن رفع دعوى قضائية ضد الأشخاص بسبب عدم الدفع يمكن أن يجعل الأمور غير مريحة للمنظمات التي تدير هذا السكن. يقول الكثيرون إنهم لا ينوون في الواقع إخلاء أي شخص، لكن رفع هذه القضايا هو الطريقة الأكثر سرعة للحصول على مساعدة الإيجار الطارئة من المدينة. (تقول إدارة الموارد البشرية في المدينة، التي توزع المساعدة الطارئة المعروفة باسم “صفقات الدفعة الواحدة”، إن الذهاب إلى محكمة الإسكان ليس شرطًا للحصول على هذه المساعدة، لكن المالكين يقولون إن الحالة النشطة تضعك في أعلى قائمة الانتظار). “لا أعتقد أن الناس يختارون الوقوع في الديون إذا كان بإمكانهم تجنبها، أو يختارون إخضاع أنفسهم لإجراءات الإخلاء،” قال سيا ويفر، مسؤول حماية المستأجرين في ممداني والناشط المخضرم في مجال المستأجرين، في مقابلة أجريت معه. “يتخذ الأشخاص من ذوي الدخل المنخفض للغاية قرارات ذكية للغاية حول كيفية البقاء على قيد الحياة في مدينة صعبة ومكلفة حقا، ويأتي هذا مع قدر كبير من القلق”. وحتى لو كان الإيجار في المتناول، بالنسبة لشخص يكسب، على سبيل المثال، 35 ألف دولار سنويا، فإن التكاليف الأخرى يمكن أن تدفعه بسهولة إلى حافة الهاوية. لم يتبق الكثير لحساب حالة الطوارئ الصحية، أو الجنازة، أو اللوازم المدرسية للأطفال. في الإسكان العام، ترتبط الإيجارات بالدخل الحالي للأسرة ويمكن تعديلها لأعلى أو لأسفل إذا تغير هذا الدخل. بالنسبة للمساكن ذات الأسعار المعقولة التي يديرها القطاع الخاص، يجب أن يستوفي الشخص أو الأسرة مؤهلات دخل معينة قبل أن ينتقلوا – وعادةً لن يدفعوا أكثر من 30 بالمائة من دخلهم للإيجار، على الأقل في البداية. لكن الإيجار لن يتم تعديله إذا انخفض دخلهم. وتهدف إدارة ممداني إلى توفير المزيد من الدعم المالي للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض في الإسكان الميسر المدعوم من المدينة. في صفقات الإسكان المقبلة، لن يدفع المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض للغاية أكثر من 25 في المائة من دخلهم للإيجار، وهو تغيير يعني أيضًا أن هذه المشاريع ستتطلب المزيد من إعانات الدعم من المدينة وسط أزمة الميزانية. كما أن تعهد حملة عمدة المدينة الاشتراكي الديمقراطي بتجميد الإيجارات على مليون شقة ثابتة الإيجار – والتي تشمل الإسكان المدعوم بأسعار معقولة – يمكن أن يمنح المستأجرين المثقلين بالأعباء بعض المساحة الإضافية للتنفس. ارتفعت إيجارات هذه الوحدات بنسبة تراكمية بلغت 12 بالمائة على مدار أربع سنوات في عهد العمدة السابق إريك آدامز. لكن التحرك لإبقاء الإيجارات ثابتة، والتي سيقررها مجلس إرشادات الإيجار الأسبوع المقبل، من شأنه أن يجمد دخل الإيجار للمالكين الذين يكافحون من أجل استيعاب التكاليف ويقعون بشكل متزايد في ضائقة مالية. في مواجهة انخفاض تحصيل الإيجارات، يقول راسل، من WHEDco، إن مباني المنظمة تظل واقفة على قدميها من خلال مدفوعات صفقة واحدة من HRA. ويدفع قطاع الإسكان الميسر بشكل عام نحو مسار أسرع للحصول على هذه المساعدة الطارئة، والمزيد من الحلول “المبدئية” التي تعالج أعباء إيجار المستأجر قبل أن تتضخم. وقد أوضحت زيارة حديثة إلى محكمة الإسكان في برونكس تعقيدات حالات عدم الدفع. ويعيش رجل لمدة 15 عامًا في شقة ثابتة الإيجار في قسم بيلهام في برونكس، على وشك الإخلاء بعد عدم دفع إيجاره الشهري البالغ 588 دولارًا لمدة عام تقريبًا وتراكم بعض المال. 7000 دولار متأخرة. في حين أن إيجاره أقل بكثير من متوسط سعر السوق، إلا أنه لا يعيش في مساكن ميسورة التكلفة ومقيدة الدخل، وقال إن دخله يقتصر على مدفوعات العجز في الضمان الاجتماعي التي تصل إلى حوالي 1000 دولار شهريًا – “ما يكفي فقط للعيش”. قال الرجل، الذي تم منحه عدم الكشف عن هويته للتحدث بحرية عن وضعه، إنه تخلف عن الركب لأنه كان يساعد ابنة عمه التي تعاني من الإدمان ومشاكل صحية أخرى، ويدفع النفقات الطبية والأموال المستحقة للتجار الذين يهددونها بالأذى. وقال بعد جلسة المحكمة: “اعتني بها، وهي ليست على ما يرام”. “لقد استغرق الأمر وقتًا طويلاً بالنسبة لي لبدء التفكير في نفسي”. لقد تقدم بطلب للحصول على صفقة لمرة واحدة من HRA، لكنها لم تتم بعد. غالبًا ما تكون متأخرات الإيجار المستحقة في هذه الحالات شاقة، خاصة بالنسبة إلى الدخل المحدود للغاية للشخص. قالت ليزا بوفا هيات، الرئيس التنفيذي لهيئة الإسكان في مدينة نيويورك، “إذا كان دخلك 25 ألف دولار سنويًا وأنت مدين بمبلغ 7000 دولار، فقد يكون مليون دولار أيضًا”. تدير هيئة الإسكان العامة مخزونًا هائلًا من المساكن العامة في المدينة. وتعاني هيئة الإسكان العامة في نيويورك من متأخرات بقيمة تقارب 500 مليون دولار، معظمها بسبب الوباء. لقد تعافت تحصيلات الإيجار الشهرية للوكالة – والتي تبلغ حاليًا 87 بالمائة لرسوم الإيجار الجديدة – إلى ما كانت عليه قبل كوفيد، لكنها لا تزال تعكس انخفاضًا عن متوسط 95 بالمائة لتحصيل الإيجار قبل عقد من الزمن (وهي فترة زمنية تزامنت أيضًا مع الظروف السيئة المتصاعدة في العديد من مباني الإسكان العام). وقالت بوفا-هيات: “أعتقد أن الحالة النفسية المحيطة باستحقاق الكثير من المال تصبح في بعض الأحيان ساحقة للناس”. “يبدو الأمر مثل، حسنًا، أنا مدين بمبلغ 7000 دولار، فما هي بضع مئات أخرى؟”
تم النشر: 2026-06-21 22:54:00
مصدر: www.politico.com
